当社（X）はAマンションの401号室をYさんに賃貸していましたが、1年後にYさんから「実際の面積が契約書に記載された面積より狭い」として、賃料の一部返還と減額を求められました。Yさんは、401号室の真下の301号室が他の不動産会社のウェブサイトに掲載されているのを見て、間取りが同じにも関わらず面積が違うことに気づきました。
当社の調査でも、実際の面積が契約書に記載された面積より狭いことが確認されました。この場合、Yさんの要求通り、賃料の一部返還や減額が必要かどうかを検討する必要があります。
数量指示賃貸借に関する解説：面積の違いによる賃料返還・減額の可能性
賃貸借契約において、壁芯や内法による面積の計算方法の違い、共用部分の面積の加算有無などにより、契約書に記載された面積が実際の面積と異なることがあります。この違いが賃借人に不利益をもたらす場合、賃料の一部返還や将来の賃料の減額を求められることがあります。
こうした請求が認められるかどうかは、「数量指示賃貸借」に該当するかによります。「数量指示賃貸借」とは、賃貸人が契約時に一定の面積を表示し、その面積を基に賃料が決定された契約を指します。
下級審裁判例では、「数量を指示してなした賃貸借」と認められるには、以下の要件を満たす必要があるとされています。
- 契約において一定の面積の表示があること。
- その表示された面積を基に賃料が定められていること。
このように、賃貸借契約が上記の要件を満たす場合には、数量指示賃貸借に該当し、賃料の返還や減額が認められる可能性があります。ただし、実際に請求が認められるかどうかは個々のケースによるため、詳細な契約内容の確認が必要です。
賃貸借契約を結ぶ際には、面積の確認と契約書の内容を慎重に見直すことが重要です。契約時に誤解を避けるための対策を講じ、万一のトラブルに備えることが求められます。
賃貸物件の面積差異に関する「数量指示賃貸借」の影響と対応
賃貸借契約において、契約書に記載された面積が実際の面積と異なる場合、契約が「数量指示賃貸借」に該当するかどうかで、賃料の返還や減額が認められるかが変わります。
数量指示賃貸借とは？
「数量指示賃貸借」とは、賃貸物件の面積を契約の基準として明確に定め、その面積を基に賃料が設定される契約形態を指します。この場合、契約内容に基づき、実際の面積が不足している場合には、賃貸人は契約不適合責任を負い、賃借人は賃料の減額を請求できます。これは、民法の改正により、「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に統合された結果です。
ケーススタディ
もし、契約書において面積が明示され、それを基に賃料が算出されている場合は、「数量指示賃貸借」に該当し、賃借人の減額請求が認められる可能性があります。一方、契約書の面積表示が単なる参考基準であれば、賃料の減額請求は認められません。
その他の考慮点
- 説明義務違反：賃貸人が面積の違いを知りながら賃借人に知らせなかった場合、説明義務違反として損害賠償責任を負う可能性があります。
- 不当表示：不動産の表示に関する規約では、実際の面積より広いと誤認される表示は不当表示とされているため、この点にも注意が必要です。
賃貸物件の面積差異問題にどう対応するか
こんにちは、皆さん。今日は、賃貸物件の面積についてのちょっとしたトラブルと、その対策についてお話しします。物件探しの際に、契約書に記載されている面積が実際の面積と異なることが判明した場合、どのように対処すべきかについてです。
面積と賃料の関係
多くの賃貸契約では、坪単価や平方メートル単価を基に賃料が設定されています。しかし、この面積が実際の使用可能な面積と異なる場合、どうすれば良いのでしょうか？
実は、「数量指示賃貸借」という概念があります。これは、契約時に明確に面積が示され、その面積を基に賃料が決定された場合に適用されます。もし契約書に記載された面積が重要な意味を持ち、実際の面積がそれよりも小さい場合、賃借人は賃料の減額を求めることができます。
実際のケースでは？
例えば、契約書に「坪あたりの賃料」が記載されていない場合でも、契約時に面積を基に賃料が決定されたなら、その契約は「数量指示賃貸借」と見なされる可能性があります。この場合、賃借人は面積の差異を理由に賃料の減額を求めることができるのです。
一方で、契約書に記載された面積が単なる目安で、具体的な面積を重視していない場合は、賃料の減額を求めることは難しくなります。
実務上の対応
では、実務的にはどう対応すれば良いのでしょうか？
- 正確な面積表示： 契約書に記載する面積は、できる限り正確にすることが重要です。共用部分（廊下、階段、エレベーターなど）が含まれるかどうかも明確にしましょう。
- 面積差異の明示： 「契約書に記載された面積と実際の面積が異なっても賃料を減額しない」という旨を契約書に明記することで、後々のトラブルを防ぐことができます。
- 契約面積の確認： 新築時のパンフレットや登記簿上の面積など、さまざまな資料から面積を確認し、一致しているかどうかをチェックします。
結論
物件の賃貸契約を結ぶ際には、契約書に記載された面積と実際の面積の差異に注意を払うことが大切です。正確な情報を提供し、契約書に面積差異に関する条項を明記することで、賃借人とのトラブルを未然に防ぐことができます。
これから賃貸契約を結ぶ方も、既に契約を結んでいる方も、この記事を参考にして、よりスムーズな賃貸生活を送りましょう。それでは、また次回のブログでお会いしましょう！